arquitectura bioclimática urbanismo sostenible eco-interiorismo
Categoría: Blog · jueves, 02 de julio de 2020
Si estás pensando en construirte una casa y aún no tienes terreno, posiblemente estés inmerso en una de las tareas más complicadas de todo el proceso. Teniendo en cuenta todos los factores que confluyen en que hagas una buena elección de parcela, resulta de vital importancia repasar todos ellos para ayudarte a elegir la mejor de las opciones.
Es importante que, antes que sumergirte en la búsqueda de parcela, visualices cómo sería tu casa ideal: desde la zona, el entorno, superficie aproximada, número de alturas, estética exterior… Todos estos aspectos son el punto de partida de tu futura vivienda, y plantearse estas cuestiones en una fase inicial te ayudará en el recorrido del camino, teniendo las ideas claras desde el principio y sentando las bases para conseguir la casa de tus sueños.
Una vez que tienes claro lo que quieres, es la hora de buscar un terreno. Son varios los factores que hay que tener en cuenta antes de tomar la decisión definitiva; los más importantes son los siguientes:
Sin duda, la forma más sencilla de empezar: elegir donde queremos situar nuestra vivienda. Cuando tomamos la decisión de dejar la ciudad y hacernos una casa, tiene un gran peso la necesidad de espacio y de contacto con el medio que nos rodea. Por ello, es importante elegir bien la zona y, al igual que en el punto de partida, hacernos las preguntas adecuadas: ¿Es una buena zona?, ¿Queda próximo a mi lugar de trabajo?, ¿Es una zona tranquila?, ¿Está bien conectada? Después de responder a todas estas cuestiones, ya tenemos claro la zona donde queremos vivir, por lo que es un buen momento para comenzar la búsqueda de parcelas.
A la hora de realizar un proyecto de arquitectura, es preciso contar con un estudio geotécnico que nos indique con precisión las características del suelo sobre el que se asentará la vivienda, desde la composición de los estratos hasta el nivel freático.
Sin duda, elegir parcelas que nos ofrezcan este tipo de información es ir un paso por delante. Sin embargo, la mayoría no cuentan con estos estudios realizados por lo que tendremos que valernos de la experiencia y de la observación para tomar una decisión.
A la hora de asentar una vivienda, es interesante que el suelo sea cohesivo, que tenga cierto grado de dureza, lo que permitirá ahorrar posteriormente en la cimentación. Sin embargo, si vamos a optar por realizar un sótano, conviene decantarse por suelos más arcillosos que faciliten su excavación. Como veis, es de vital importancia tener claro desde el primer momento qué tipo de vivienda queremos.
Otro aspecto a tener en cuenta, sobretodo en Galicia, es la presencia de gas radón en la parcela, abundante en nuestra región y que puede perjudicar seriamente la salud en caso de no contar la vivienda con una correcta ventilación.
El desnivel del terreno también es un aspecto a tener muy presente. Por regla general, cuanto más plano sea el terreno más sencilla será la posterior construcción. Si el terreno es muy inclinado, se necesitará hacer un gran movimiento de tierras por lo que puede encarecer la obra. Sin embargo, los terrenos inclinados suelen ser más económicos, por lo que en el caso de que así sea se podría buscar algún tipo de vivienda semienterrada que minimice el movimiento de tierras al máximo.
La orientación de una parcela es un factor determinante que afectará en gran medida al diseño de la vivienda que vayamos a construir. Por ejemplo, aquellas que cuenten con una buena orientación al sur nos permitirán que la vivienda capte más radiación solar, lo que se traduce en un mayor confort y en ahorro energético en calefacción e iluminación. Este punto es de vital importancia si tenemos en mente realizar una vivienda bioclimática.
Si la zona donde se ubicará la parcela es muy calurosa, resulta interesante una orientación este-oeste, donde las horas de mayor incidencia solar estemos parcialmente protegidos.
El viento también es un factor importante, puesto que para que una vivienda funcione correctamente es importante que ventile, y una buena ventilación cruzada nos resultará muy provechosa. Este es un aspecto que se puede comprobar fácilmente con una simple visita a la parcela, ya que podemos ver si la parcela se encuentra protegida de la influencia del viento o por el contrario está expuesta.
Por último dentro de este apartado, es primordial tener en cuenta los elementos perimetrales a la futura vivienda, que puedan generar sombras perjudiciales para un correcto soleamiento. Desde edificaciones anexas hasta vegetación frondosa, hay que ver como inciden en nuestra parcela a la hora de seleccionar la ubicación de la vivienda.
Como hemos comentado anteriormente, es interesante conocer de antemano las características geotécnicas del terreno a la hora de tomar la decisión. Una de las cosas que te indica ese estudio es el nivel freático, es decir, el nivel al que se encuentra el agua. Un nivel freático elevado te exigirá una cimentación más resistente, y por lo tanto más costosa. Otra situación que puede pasar es que el nivel freático varíe mucho a lo largo de las estaciones del año, por lo que habría que tenerlo en cuenta a la hora de hacer el proyecto.
Si por la parcela fluye un cauce fluvial, es importante tener en cuenta que suele haber una serie de restricciones al respecto, unas distancias de seguridad en torno al río que se deben respetar, en parte para preservar el entorno natural y en parte para prevenir las inundaciones en caso de una abundante crecida del río.
Aunque de entrada nos puede parecer irrelevante, la vegetación presente en la parcela es otro punto en el que debemos fijarnos, ya que nos puede dar muchas pistas de como es el terreno.
La presencia de árboles requiere que prestemos atención no sólo a la parte visible, sino también a la que no se ve. Unas raíces de gran tamaño en un árbol cerca de nuestra vivienda pueden ocasionar daños en la cimentación. Por otro lado, la presencia de vegetación en una parcela indica que el suelo es de buena calidad, aunque mucho arbolado puede no ser recomendable ya que limitaría el soleamiento y la luz que va a llegar a nuestra vivienda.
Una parcela con muy poca vegetación es síntoma de roca en el subsuelo, lo que puede resultar interesante en función del tipo de vivienda que vayamos a realizar, pero también indica la ausencia de nivel freático alto, complicando la obtención de agua en la parcela.
Es importante informarse acerca de los tipos de vegetación con los que cuenta la parcela, ya que en muchos municipios españoles la vegetación y el arbolado pueden estar protegidos. Esto significa que no podremos talar árboles preexistentes, o que si lo hacemos deberemos pagar una multa en el ayuntamiento correspondiente.
Como comentamos en el primer punto, la ubicación de la parcela es determinante, especialmente la conexión de la parcela con los principales núcleos urbanos. La proximidad del terreno a los núcleos aumenta las probabilidades de que posea tendido eléctrico o alcantarillado, lo cual es un punto a favor en el caso de que se opte por algo más urbano. Si por el contrario se busca parcelas de mayor tamaño en un entorno más rústico, habrá que tener esto en cuenta para realizar el estudio de instalaciones.
Por otro lado, la proximidad accesible y bien comunicada facilitará los trabajos de construcción y facilitará los costes asociados al transporte de materiales y otros suministros. También es importante realizar un pequeño estudio de futuros proyectos de infraestructuras que puedan afectar a nuestra parcela o a su entorno.
La accesibilidad a la zona con transporte público y su cercanía a ciertos equipamientos como colegios o polideportivos también son criterios a tener en cuenta, ya que nos facilitarán el día a día y reducirán nuestros gastos en transporte.
Resulta de vital importancia conocer la calificación urbanística de la parcela que quieres adquirir. No en toda parcela urbana se puede edificar completamente y no en toda parcela rural está prohibido construir. Por eso, hay que analizar cada caso para saber lo que se puede o no puede hacer. Los puntos importantes a comprobar son los siguientes:
Comprobación de cargas de la parcela
Generalmente, los terrenos que no se encuentran en zonas urbanizadas suelen tener unas cargas de urbanización por parte del ayuntamiento que habrá que tener en cuenta de darse el caso.
Además, es necesario comprobar que el anterior propietario no haya dejado cuentas pendientes con el banco o el ayuntamiento, ya que nos serían traspasadas al convertirnos en el nuevo comprador.
Edificabilidad y ocupación del terreno
La edificabilidad indica los metros cuadrados de vivienda que se pueden construir en función del tamaño de la parcela, y viene indicado por el coeficiente m2/m2 parcela.
La ocupación se diferencia de la edificabilidad en que éste se refiere al % de la parcela que se puede edificar, mientras que el coeficiente de edificabilidad se refiere al total de metros cuadrados que se pueden construir.
Generalmente la ocupación es un criterio más restrictivo, por lo que es común que la vivienda se tenga que desarrollar en altura para albergar la totalidad del programa de necesidades.
Alturas
Generalmente la normativa también establece la altura máxima a la que se puede llegar, lo que condiciona el número de plantas finales. Este valor se suele expresar en metros lineales desde el nivel de calle hasta la cornisa de la vivienda, y es un criterio bastante restrictivo por lo que hay que tenerlo muy en cuenta.
Servidumbres de paso
Las servidumbres son permisos de varios tipos sobre nuestra parcela y que podemos consultar en el Registro de la Propiedad, en las que establece que debemos permitir el paso por nuestra parcela de personas o instalaciones.
Los ayuntamientos disponen también de servidumbres propias, bien para la ubicación de una zona verde o de un futuro camino, aunque generalmente se ubican en los límites de la parcela.
Resulta de gran importancia conocer todas estas servidumbres antes de la compra de la parcela para evitarnos problemas en un futuro.
Alineaciones
Las alineaciones de la parcela también son criterios importantes a tener en cuenta a la hora de construirse una vivienda. Generalmente, los ayuntamientos establecen unas distancias mínimas que debe guardar la vivienda con respecto a los viales de acceso y a los lindes laterales de la parcela. Estos valores se modifican según los criterios de cada municipio y conviene consultarlos ya que en parcelas de tamaño reducido pueden condicionar bastante el tamaño y la forma de la futura vivienda.
Además, también hay que tener en cuenta los metros de frente de parcela, ya que los ayuntamientos suelen establecer unos frentes mínimos para calificar una parcela como urbanizable o no.
Estas comprobaciones urbanísticas son la parte más burocrática del proceso, pero es muy importante realizarlas para no vernos perjudicados más adelante. Siempre que sea posible, conviene pedir al vendedor del terreno un certificado de calificación urbanística, emitido por el ayuntamiento, donde figuran todos estos criterios (número de plantas permitidas, profundidad máxima, alineaciones de la parcela, ocupación y servidumbres), para garantizarnos el tipo de ordenación que tiene la parcela y saber si sus características concuerdan con nuestros criterios buscados.
La elección de la parcela es un proceso que hay que realizar sin prisas, ya que estará estrechamente unida a la vivienda que habitaremos. Si necesitas ayuda en la compra de parcela, en foB Arquitectura podemos asesorarte sin ningún tipo de compromiso, porque una buena parcela es el primer paso hacia tu futura vivienda.
